Audit         Contrôle         Mesurage         Diagnostic         Expertise        
  H   a   b   i   t   a   t         e   t         F   o   n   c   i   e   r   
  E t u d e   &   R é a l i s a t i o n  
                                                                                                                                                                              
_________________________________________________________________________7 lot les Acacias 09100 Bonnac___________________________________





Bureau d'étude et d'expertise spécialisé dans la copropriété et l'évaluation immobiliére.

  

Une méthodologie et un savoir-faire technique ...

Une capacité de mise en œuvre dans le respect des normes et réglementations ...

L'expérience d'un professionnel qui répond à votre attente sur l'ensemble des Pyrénées ...

  L’écoute,  l’étude  et  le  conseil  !

Une évolution essentielle qui favorise le choix et la satisfaction
que vous êtes en droit d'exiger de chaque prestations .
     

Permanence téléphonique du lundi au vendredi de 8h30 à 19h sans interruption.

D'études en réalisations, l'étendue des situations rencontrées ainsi que les diverses coopérations avec d'autres bureaux d’études, cabinets d’expertises ou syndics de copropriété, apportent un enseignement et un enrichissement essentiel au développement technique d'une activité.

D'années en années, cette pratique et cette expérience du terrain permetent quotidiennement de répondre en toute compétence aux nouvelles demandes soit elles aussi variées et différentes que les pécédentes.

      Historique

- Novembre 2002 :
  Démarrage de l’activité.
- Décembre 2002 :
  Première estimation immobiliére
- Décembre 2002 :
  Premier état des lieux
- Janvier 2003 :
  Premier certificat d'habitabilité (Pret à Taux O%)
- Février 2004 :
  Premier rapport d'expertise en valeur vénale
- Avril 2004 :
  Premier réglement de copropriété d’un immeuble (Réglement, état descriptif et tantiémes)
- Juin 2004 :
  Mise place d'un guide-méthode pour l'adaptation et la mise à jour d'un réglement de copropriété « article 49 »
- Aout 2004 :
  Premier audit et première mise en conformité d'un réglement de copropriété (adaptation du réglement)
- Aout 2005 :
  Premier certificat de surface conformément aux dispositions de la loi Carrez.
- Mai 2006 :
  Premier diagnostic technique "clos et couvert" avant mise en copropriété d’un immeuble

Bâtiment et construction
(Technicien 15 années)
Forestier et foncier
(Technicien 2 années)
Immobilier
(Négociation 8 années)

Formations
C.E.S.I
(Copropriété)
COTEBAT
(Valeur vénale)
AB   control
(Carrez, audit technique)
M.F.R (C.C.T.A.R)
(Gestion et exploitation forestière)


Les moyens du bureau consistent en un ensemble d'équipements en matériels nécessaires à la maîtrise
, à l'étude et à la réalisation efficace de chaque prestations.


 Documentations

   - Techniques
   - Juridiques
   - Législatives
   - Spécialisés
   - Statistiques
Traitement de l'information
Micro-ordinateurs
Progiciels
Traitement graphiques, d'images, DAO-CAO, traitement de texte, tableur, OCR, base de données .
Report de l'information et acquisition de données
Imprimantes couleur, scanner et photo numerique.
Comunication
Telephone fixe, fax, GSM et ADSL

Relationnel
Certes immatériel, c’est une base de connaissances unique en terme d’échange et d’informations techniques.
En premier lieu, un indispensable télémètre laser,
de la patience, deux mains, un stylo à l’épreuve des chocs, une calculatrice, une lampe de poche rechargeable, une réflexion critique, le sens de l’observation, de l’organisation, et l’ensemble évidemment orchestrés par une efficace matière grise !


Les Pyrénées : Aquitaine, Midi-Pyrénées, Languedoc-Roussillon.

En matière géographique, l’activité s’étend sur l'ensemble des départements situés et rattachés régionalement aux Pyrénées.

Prestations en « copropriété » ainsi qu’en « valeur vénale »
Si la Haute-Garonne et l'Ariège représentent les principaux départements en terme d’activité, l'Aude, le Lot, la Gironde, le Lot-et-Garonne, le Gers ou bien les Pyrénées-orientales n’ont occasionnés jusque là aucune difficultés d’interventions.

Certificats (valeur, surface et habitabilité)
L'ensemble de ces trois prestations ne trouvent habituellement écho en terme de clientèle que sur une périphérie limitée autour de la Haute-Garonne, le surcoût lié au déplacement les classant rapidement "hors marché" en terme de facturation.

Conformité et adaptation des règlements de copropriété « article 49 »
Ne nécessitant pas obligatoirement de déplacement, cette prestation fait l’objet d’un secteur de réalisation subjectivement étendue. ( d’échelle hexagonale) .

Préalablement à toute demandes d’intervention, un devis T.T.C. en fonction de la mission, déplacement compris, sera établi.

Malgré tout, une réserve peut éventuellement être émise concernant la faisabilité du projet.
( Un devis concernant une copropriété en « périphéries Parisienne » à donnée l’occasion de mettre en évidence un coût de déplacement à facturer plus élevé que la valeur de réalisation elle même, nous sommes donc convenu qu'en terme financier, il semblerais judicieux d’orienter sa demande vers un prestataire installé en « couronne francilienne ».)

*  Les prestations  ( en un coup d'oeil )

---------------Valeur vénale----------------

  Rapport d'expertise  : Rapport d'expertise pour tout type de bien !
(Evaluation foncière de propriétés, immeubles, villas, parcs immobiliers)

Certificat  de Valeur  : (Estimation immobilière)
Une réponse précise concernant la valeur exacte sur un marché immobilier contemporain !
(Document recoupant 2 méthodes, réf cadastrale, résumé descriptif, chiffres et indices)

---------------Copropriété----------------

Règlement de copropriété, état descriptif de division et calcul des tantièmes
(Création du règlement adapté à la copropriété, mesurage et descriptif des lots avec croquis, calcul des Millièmes avec grille de répartition )

Modificatif de l’état descriptif et Tantièmes  
(Modification de l'état descriptif et des Tantièmes, reprise des Tantièmes seul, création sur les parties communes, division, réunion de lots)

Diagnostic technique immeuble(Clos et couvert, état des canalisations…) et Carnet d’entretien

Attestation de superficie ‘Loi Carrez’ avec schéma d’implantation des pièces
(Conformément aux dispositions de la loi du 18 décembre 1996, du décret 97-532 du 23 mai 1997 et du décret du 21 mai 1979.)

La mise à jour SRU  : L’audit et la  mise en conformité de règlement de copropriété.
( Encore jusqu’au 13-12-2008 pour se décider !)  

--------------Habitabilité-----------------

Certificat d’Habitabilité  :Conformité aux normes de surfaces et  d’habitabilité.
(Obtention de prêts à taux zéro et conventionné)

  Les Packs ‘Pyrénées Copropriété Immobilier Services’

  (~ 10  à 15% d’économie)


Pack ‘Copropriété Services’  « Spécial 1° mise en copropriété » (Immeuble de plus de 15 ans)
Audit technique + carnet d’entretien + règlement de copropriété + état descriptif + millièmes
+ croquis avec attestation de superficie (Carrez ) pour chaque lots principaux

Pack ’ Copro ’: Règlement de copropriété + état descriptif + millièmes + carnet  d’entretien.

Pack ‘Services Carrez’: Règlement + Etat descriptif + Millièmes + Attestation de superficie.(¨Pour les lots principaux.)

-------------------------------

- Pack “Immo Carrez ”: Attestation de superficie (Carrez) avec « Certificat de valeur » (Estimation immobilière).

- Pack ’Expertimmo’ : Rapport d'expertise + relevé de surfaces + schéma d’implantation des pièces avec échelle et cotations + fichier source (format universel d’échange .dxf)

- Pack ’Immo Services’ : Certificat de valeur, un relevé de  surfaces avec schéma d’implantation des pièces.

- Pack ’Habitabilité’ : Certificat d’habitabilité, un descriptif complet détaillé avec schéma d’implantation des pièces.

-------------------------------

- Pack “ Descriptimmo ” : Descriptif complet + relevé de surfaces avec schéma d’implantation des pièces
+ présentation vidéo
(d'ensemble et panoramique des pièces principales ).

- Pack ’Archimmo’: Visualiser le projet avant sa réalisation… (Préparer, aménagez, modifiez, re-décorez votre intérieur !)
Relevé de surfaces + schéma d’implantation des pièces avec échelle et cotations + fichier source
(format universel d’échange .dxf)
+ fichier numérique 3D pour visualisez votre projet de manière photo-réaliste. ( Logiciel de retouche et d'aménagement 3D inclut !)

Etablir un devis pour les prestations suivantes :
Type de bien :
Valeur vénale

             Rapport d'expertise
             Certificat de valeur
             Valeur locative
Année de construction :
Nombre de batiment :  0    1    2    3    4

Copropriété

             Règlement
             Etat descriptif
             Calcul des tantièmes
             Plan de division
             Réunion de lots
             Division de lots
             Création de lots
             Certification de surface
             Audit technique
Nombre de pièces :
Nombre de niveaux :
Surface bâtie : m²
Surface terrain : m²
Adresse & CP du bien :
Nom & Prénom* :
Adresse & CP : Habitabilité
             Certificat d'habitabilité
             Certificat de décence
             Constat d'état des lieux
Téléphone* :
Fax :
E-mail* :
Message :
Conformément à la loi Informatique et Libertés du 6 janvier 1978, vous disposez
d'un droit d'accès et de rectification aux données personnelles vous concernant.

Demande d'information ou de devis ( * = champ obligatoire) 

Vous  souhaiteriez  connaître  la  valeur  de  votre patrimoine  ?


Un indice essentiel à toute décision importante !

La valeur représente le prix le plus probable que l’on pourra obtenir d’un bien dans des conditions normales de vente.
(Abstraction faite de toute valeur de convenance)

L'évaluation porte sur la valeur vénale.

 
  • de tout logement individuel (studios, appartements, pavillons, villas ...),
  • de tout local professionnel ou commercial (boutiques, bureaux, locaux industriels)
  • de tout immeuble collectif selon sa destination (habitation, locaux commerciaux et professionnels).
  • de tout ensembles immobiliers, terrains, propriétés ou exploitations.

Cette étude s'avère profitable aux situations suivantes :

  • achat, vente ou garantie financière (caution, prêt hypothécaire, crédit relais, rachat de créance),
  • succession, partage, donation, expropriation ou liquidation de communauté,
  • valeur d'actifs, inventaire de patrimoine, impôt de solidarité sur la fortune et litige avec l'administration fiscale.

________________Etude________Evaluation________Expertise_________________
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction de la mission.

Valeur vénale : Le rapport d'expertise

 Une complète ‘analyse’, aboutie, détaillée et argumenté par le recoupement de méthodes adaptées donnant justification du résultat.


 L’un des nombreux intérêts de ce rapport d’expertise est de parvenir à présenter et synthétiser en un seul document l’évaluation et le descriptif d’ensembles immobilier, de propriétés ou d’immeubles formant un patrimoine unique constitué de plusieurs entités.

 Concernant une villa ou un appartement, certaine circonstance peuvent rendre indispensable d’en envisager l’élaboration permettant ainsi de disposer d’un document garantissant à la fois de la valeur réelle du bien, de ses superficies, ainsi qu’après description, de son état et de ses prestations.

 De part sa démarche de réalisation conséquente, ce rapport tiens à la fois de réponse concernant la valeur exacte sur un marché immobilier contemporain, mais aussi d’outil, orienté et destiné à être utilisé aux déclarations et justifications, permettant ainsi a l'occasion d'un inventaire du patrimoine, d'une décision de partage ou bien d'une succession de disposer d'un document définissant non seulement l'évaluation financière intégrale d'un patrimoine mais aussi en détail la valeur et le potentiel de chacun des éléments le constituant...

 Sa nature approfondie et son contenu très fouillé  en font une judicieuse base de présentation, de réflexion et de négociation lors d’une transaction, attestant en adéquation du prix, de l'ensemble de ses prestations, de son potentiel, ne dissimulant aucune de ses contraintes ou obligations, soutenant ainsi la réelle situation du bien dans la clarté ainsi que la connaissance !

________Etude________Mesurage________Evaluation________Expertise________
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction de la mission.

 Sa présentation se traduit par un document entièrement détaillé, résultat d’une recherche documentaire et d’une réflexion approfondie, reprenant cadastre, urbanisme, relevés de surfaces, état des lieux, désignation et descriptif complet bâtiments par bâtiments, pièces par pièces, photos ainsi que les détails des méthodes employées et les résultats de valeur pour chaque bâtiments et ensembles de parcelles ...

                                                Pour une étude ou un devis ... n'hésitez pas à me consulter !

Valeur vénale : Le certificat de valeur

Succinct et précis, ce certificat concerne généralement l’évaluation d'un seul bien immobilier (villa , appartement, terrain, commerce…).

Du fait de sa réalisation simplifié, il est seulement destiné à déterminer la juste valeur de marché dans la conjoncture immobilière du moment et présente l’avantage de pouvoir être généralement rédigé en moins de 48 heures après la visite des lieux.

Il s’avère particulièrement adapté en matière de demande et d'obtention de prêt relais ou à l’occasion d’une décision de mise en vente mais aussi dans le cadre d'une déclaration I.S.F.

Ses conclusions sont exprimés de façons résumées sans précisions d'analyses ni de méthodes ...


Ce certificat tient en un ‘document’ de trois pages recoupant le résultat des méthodes d’évaluation , comportant la désignation avec les références cadastrales, une photo, un résumé descriptif avec chiffres et indices.

                                                Pour une étude ou un devis ... n'hésitez pas à me consulter !

________________Etude________Evaluation________Certificat_________________
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction de la mission.

Valeur vénale : La valeur locative


 Envisager de louer peut représenter une véritable opportunité d'optimiser une partie de son patrimoine immobilier.

Cette estimation détermine le loyer annuel que pourrait produire un bien bâti ou non bâti, s'il devait être loué dans des conditions raisonnables ainsi que la rentabilité potentielle réelle tenant compte des investissement nécessaires et des diverses charges budgétaire prévisibles ( entretien, impôts, etc.…) .

Si le loyer reste librement fixé par chaque propriétaire, il doit néanmoins correspondre au prix du marché locatif actuel sous peine, au lieu du bénéfice attendu, de représenter une charge par manque de candidats preneur.

Cette étude se présente sous deux formes rédactionnelle ( conclusions résumés ou présentation détaillée de rentabilité ) avec en finalité une valeur locative identique par l'analyse des critères relatifs notamment à l'emplacement, à la potentialité des locaux, de l'offre, de la demande, de la concurrence dans le secteur donné, la présence ou l'absence de prestations ou d'éléments de confort du bien a louer.

Pour une étude ou un devis ... n'hésitez pas à me consulter !

________Etude________Mesurage________Evaluation________Rentabilité________
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction de la mission.

1 ) Un certificat de valeur locative principalement destiné à déterminer le juste loyer à verser mensuellement pour l'usage d'un bien soumis à un bail.....
Rédigé sous 48 heures après visite des lieux, ses conclusions sont exprimés de façons succinctes sous forme résumés en un document de trois pages comportant la valeur locative potentielle, la désignation avec les références cadastrales, une photo, un descriptif avec chiffres et indices.

2 ) Un rapport d'étude locative, c'est un véritable outil détaillé et argumenté, une solide base justificative lors d'une réflexion d'investissement ou de présentation au moment d'une transaction permettant de synthétiser l'évaluation de rentabilité de l'ensemble des biens ou d'immeubles formant la partie du patrimoine destiné à la location .
Sa présentation se traduit par un document résultant d'une recherche approfondie, reprenant cadastre, relevés de surfaces, désignation et descriptif complet, photos, exemples comparatif ainsi que les détails des méthodes employées avec justification du résultat de valeur locative annuelle globale ainsi que le montant du loyer mensuel envisageable pour chaque entités immobilière selon leurs compositions et destination (habitations, locaux commerciaux ou parcelles non bâtis)...

Valeur vénale : L'estimation forestière

Cette étude concerne la valeur d'un patrimoine à caractère forestier et distingue la valeur du sol de celle des peuplements ( boisements sur pied mûrs ou en cours de croissance).

Cette évaluation permet de déterminer la valeur d'une propriété forestière, soit pour l'achat et la vente de lots parcellaires boisés, d'investissements ou création de groupements forestiers, de succession, de donation, d'inventaire de patrimoine ou encore à des fins fiscales, de litige, de dommages ou d'expropriation.

- Vous avez subi des dommages sylvicoles, il est envisageable d'établir la juste valeur des arbres affectés.

- Expropriation ... la collectivité peut forcer la cession des " droits immobiliers " sous réserve d'une " juste et préalable indemnité ", l'évaluation permet de déterminer le dédommagement raisonnable.

Une étude, un devis ... n'hésitez pas à me consulter !

La valeur du sol est déterminée par sa nature, sa fertilité, sa superficie, sa configuration, sa situation géographique ….

 La valeur du peuplement est déterminée selon les types de parcelles forestière (taillis, futaie ...) par le recensement et la densité (comptage ventilé par essence), les qualités intrinsèques du bois, catégorie et destination (placage, sciage, chauffage ...), détermination du cubage et du volume par ceinturage et appréciation de la hauteur exploitable, mais aussi par les facilités d'accès et de débardage (piste, desserte, pente ...) ainsi que les dépenses engagés et les coûts d'entretien, d'éclairci et d'abatage prévisible...

________________Etude________Réalisation________Estimation _________________
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction de la mission.

Selon l'essence, l'age, la valeur d'avenir, la qualité, la quantité de bois, l'analyse du cours du marché forestier ainsi que la spécificité de la demande actuelle ( feuillus, résineux, massifs, production, chasse...) il est fixé une valeur marchande afin qu'il soit matériellement possible de se référer à cette base en matière de présentation, de réflexion ou de négociation !

 La présentation de cette étude se traduit par un document détaillé, résultat d'une analyse méthodologique approfondie, reprenant cadastre, relevés, état et descriptif du ou des peuplements présents, photos ainsi que les détails et résultats de valeur pour chaque ensembles de régimes forestier et de parcelles ...

Mise en copropriété d'un immeubles, d'une ferme, d'une villa, d'un hôtel ...

Cella consiste à subdiviser un immeuble appartenant à un propriétaire unique en plusieurs lots appartenant à différents propriétaires.   

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L'importante superficie de certain bâtit, peut rendre difficile la mise en vente d'un bien immobilier !

Dans cette situation, il peut être judicieux d'envisager de transformer en plusieurs appartements un immeuble, une ancienne ferme, une grande villa ou un hôtel.

Il s'agit dés lors de faire procéder a une mise en copropriété, créer plusieurs lots ainsi que des parties communes .

En finalité, cela permet de se séparer d'un ou de plusieurs lots en diversifiant la proposition de vente pour des logements, des parkings, des caves, des locaux commerciaux ou des bureaux correspondant aux critères de recherche du marché immobilier en matière de demande d'achat.


                                                Une étude, un projet ... n'hésitez pas à me consulter !

Les prestations de cette rubrique concernent l'ensemble des diverses étapes nécésaire à la mise en œuvre et à réalisation d’un projet en copropriété, de l'étude, jusqu'à sa finalisation . Selon les situations chaques prestatations peut faire l'objet d'une intervention indépendante.

________Etude____Mesurage____Diagnostic____Réalisation ________
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction du projet.

- Pack ‘Copropriété ’ :  Règlement de copropriété + état descriptif + millièmes.

- Pack ‘Copropriété Services’ :  1° mise en copropriété immeuble de plus de 15 ans
Diagnostic technique + carnet d’entretien + règlement de copropriété + état descriptif
+ millièmes + Croquis des lots et attestation de superficie (Carrez ) pour chaque lots principaux.

La copropriété !

En France, la copropriété est réglementée depuis le Code Napoléon de 1804, mais a été véritablement organisée par une loi du 28 juin 1938 qui fut elle-même abrogée par la loi du 10 juillet 1965 créant un véritable statut de la copropriété.

Tout  « immeuble » ainsi divisé est donc soumis au régime de la copropriété organisé  par la loi du 10 juillet 1965 :

Loi n° 65.557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat et par la loi Solidarité et Renouvellement urbain n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ainsi que du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004.

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La copropriété est un régime de propriété qui s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes .

L'essentiel de ce régime repose sur l'idée que le droit de propriété de chacun est ramené à une quote-part dont le copropriétaire peut librement disposer, alors que la gestion du bien lui-même est soumise à l'accord de l'ensemble des copropriétaires.

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En pratique, un  règlement de copropriété  et un  état descriptif de division  doivent être dressés et publié au bureau des hypothèques, et toute mise en copropriété d'un « immeuble » construit depuis plus de quinze ans doit être précédée d'un  audit technique accompagné de l’indispensable outil de gestion et de surveillance de l’immeuble : le carnet d’entretien.

Le cas échéant, afin de finaliser cette mise en copropriété il faudra faire effectuer l'ensemble des diagnostics obligatoires sur les parties communes d'un immeuble en copropriété, ils portent sur l’amiante, le plomb (à compter du 12 août 2008), les termites, les ascenseurs s’ils existent et éventuellement, les performances énergétiques.

La copropriété : Le règlement

    Il résulte de l’article 8 de la loi de 1965, il s’agit d’un véritable règlement intérieur qui fixe et précise les droits et obligations des copropriétaires, les conditions d’usage de l’ensemble des parties privatives, les règles de fonctionnement interne de la copropriété ainsi que celles relatives à l’administration des parties communes. (problème d'encombrement,  de stationnement, de bruit...)

   - Il va définir et délimiter les parties communes et privatives.

   -  Il va indiquer quelle est la destination de l’immeuble (bourgeoise, commerciale ou mixte) et déterminer si il est possible d'exercer une activité professionnelle ou commerciale dans l'immeuble

 . Exclusivement habitation.
 . Habitation mais avec possibilité d’usage professionnel.
 . Mixte (souvent commercial limité aux RDC).
 . Exclusivement commercial.

   -  Il va également préciser la destination spécifique de chaque lot.

   -  La manière dont sont administrées les parties communes.

   -  La répartition des charges.

   -  Et fixer de manière facultative (art. 2 Décret 1967) :

 . le descriptif de division de l'immeuble.
 . la ou les conventions prévues à l'art. 37 de la loi de 1965 relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires des parties communes.

La copropriété : L'état descriptif

l'état descriptif de division est obligatoire dans toute copropriété, il identifie chaque lot.


Il doit constater la division de l’immeuble, numéroter les lots et fixer la quote-part des parties communes affectées à chacun d’entre eux.

l'état descriptif de division en lots de copropriété énumère et définit les parties privatives et les parties communes, c'est une pièce essentielle, qui peut être présentée séparément du règlement de copropriété, mais qui en fait partie intégrante.

Il comporte la liste des lots avec pour chacun son numéro, une description, son usage, et les " tantièmes " (millièmes ou   autre subdivision) de copropriété; fixant la quote-part de la propriété du sol ainsi que les droits de vote aux assemblées générales attribués au lot .


La copropriété : Les plans de division ou esquisses d'étage

Si l’état descriptif constate la division de l’immeuble, l’esquisses d'étage permet de situer visuellement la disposition par niveau de l’ensemble des parties privatives et des parties communes de la copropriété.

Issus généralement d’une adaptation des plans d’origine de construction de l’immeuble fournis par l'architecte ou tiré du dossier du permis de construire habituellement conservé par les services d’urbanisme (commune ou D.D.E), ils peuvent, en leurs absence, faire l’objet d’une nouvelle réalisation impliquant la complète levée d'intérieur du bâtiment ainsi que le report graphique d’implantation au format approprié afin de disposer d’un schéma actualisé d’étude.


Pour une étude ou un devis ... n'hésitez pas à me consulter !

________Etude______Mesurage______Réalisation________
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute réalisation.

Cette prestation inclus l'ensemble des diverses étapes nécessaire à la mise en œuvre et à réalisation de ce type de projet, de l'étude jusqu'à la représentation d'étage laissant apparaître les dispositions par niveaux de l’ensemble des parties privatives et des parties communes.


Le cas échéant, cette opération nécessitera un mesurage de l'ensemble du bâtit, il sera effectué à l'aide d'un distancemètres laser et les représentations graphique réalisées sous informatique à l'aide d'une application de conception architecturale assistée.

La copropriété : Les tantièmes

LOI N° 65-557 du 10.07.1965, article 10, modifié par la Loi 2000-1208 du 13.12.2000, art. 76 ( JO 14.12.2000 )


Cette quote-part s’exprime en tantième de copropriété et va servir à déterminer la participation de chaque lot aux charges d’entretien et de travaux.
Ex : 50/1.000èmes du sol et des parties communes générales.

Les principaux éléments pris en compte pour le calcul des quotes-parts de parties communes générales affectées à chaque lot sont les suivantes :


  •   La surface utile et habitable,
  •   La hauteur sous plafond, le confort,
  •   La localisation, l'étage, l'exposition,
  •   La nature, l'affectation, l'aménagement ...

Les tantièmes d’un lot de copropriété sont établis en application de l’article 5 de la Loi, en fonction de sa superficie, de sa consistance et de sa situation.

…Tout règlement de copropriété publié à compter du 1° janvier 2003 doit préciser les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges…

Installation d’équipements : De nouvelles charges pour de nouveaux équipements !

Installation d'un ascenseur, d'un chauffage collectif, l'arrivée de nouveaux équipements communs dans une copropriété va donner lieu à de nouvelles charges qu'il va falloir répartir au mieux.
Il conviendra alors de déterminer en fonction de l'usage que chaque lot aura de ce nouvel équipement, une grille de répartition des tantièmes, à partir de laquelle seront calculés les frais d'installations et d'entretien du nouvel équipement.

La copropriété : Diviser ou réunir des lots

Il existe de nombreux cas, où il peut s'avérer nécessaire de diviser ou de réunir des lots distincts :

- Deux appartements côte à côte, l'un au dessus de l'autre, plusieurs chambres en lots distinct ,un wc ou un débarras pourront faire l’objet d’une réunion...

- Vendre une partie d’appartement et conserver l’autre, une chambre de service ou un parking faisant partie d’un lot unique, vendre le sous-sol d'un local commercial, forceront une décisions de division ...

Il faudra faire procéder à l'établissement d'un projet modificatif de l'état descriptif de division.

Cette opération nécessitera, selon les situations, un nouveau mesurage de l'ensemble des lots concernés afin de répartir justement les nouvelles base de Tantièmes.

Ce document doit détailler les différentes situations (avant et après) et donner lieu à la création des nouveaux n° de lots en leur attribuant à chacun, une quote-part de tantièmes de copropriété.

____Etude____Mesurage____Réalisation____
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction du projet.

La prestation inclus l'ensemble des diverses étapes nécessaire à la mise en œuvre et à réalisation de ce type de projet, de l'étude jusqu'à la rédaction du document modificatif à faire approuver en assemblée générale des copropriétaires à la majorité simplifiée avant remise au notaire afin que ce dernier se charge de sa publication.

N'hésitez pas à me consulter !

 

La copropriété : Racheter des parties communes.

Vous souhaiteriez transformer des parties communes en parties privatives pour en disposer en parfaite légalité.


Racheter un bout de couloir, une terrasse, un WC, un palier, un comble commun, pour agrandir votre espace privatif ou parce que à votre insu vous les occupiez illégalement (ce type de situation étant bien plus répandu qu'on ne pourrait l'imaginer )

Ceci peut concerner la création d'un lot distinct quand il s'agit d'une partie commune isolée (wc, local ...) ou à rattacher une partie commune à un lot existant (couloir, palier, comble ).

Dans la théorie cela revient à créer un ou plusieurs lot sur les parties communes au profit de la copropriété afin que cette dernière puisse envisager de vous les monnayer.

Techniquement, et dans la pratique, avant d'en faire l'acquisition, il vous faudra faire établir un projet de modificatif de l'état descriptif de division afin de pouvoir le soumettre au vote de la prochaine assemblé générale des copropriétaires pour approbation à l'unanimité.


Une étude, une question ... n'hésitez pas à me consulter !

____________Etude________Mesurage________Réalisation____________
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction du projet.

La prestation inclus l'ensemble des diverses étapes nécessaire à la mise en œuvre et à réalisation de ce type de projet, de l'étude jusqu'à la rédaction du document modificatif à faire approuver en assemblée avant une remise au notaire pour que ce dernier se charge de sa publication..

Cette opération nécessitera un mesurage de l'ensemble des lots créé afin de répartir justement les nouvelles base de calcul de tantièmes suite à la transformation en partie privative.

Ce projet comprendra les plans laissant apparaître les différentes étapes de l'opération (avant et après modification) ainsi que le descriptif du ou des nouveaux lots avec leurs tantièmes respectifs, et bien entendue la ou les nouvelles grilles de répartition des charges générales (& spéciales selon les situations).

La copropriété : Diagnostic technique du " clos et couvert "

C'est un constat détailé du batit, comprenant l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, l’état général des conduites, des canalisations collectives, des équipements communs et ceux de sécurité.

Rendu obligatoire par la loi du 13 décembre 2000, « Loi SRU » dans le cadre d'une mise en copropriété concernant tout bâtiments construit depuis plus de 15 ans, cet indispensable "contrôle technique du bâti" s'avére aussi etre essentiel à titre préventif pour l'entretien et la conservation de son patrimoine, voir fondamental lors d'un projet d'acquisition.

Extrait de l'article L. 111-6-2. du code de la construction et de l'habitation et de l'article 46-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965
Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité, il est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.

_____Vérification_____Audit_____Equipements_____Conformité_____Sécurité_____Structures_____
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction de la mission.

Ce rapport établit un inventaire complet et précis des désordres susceptibles de mettre en cause la stabilité, la salubrité et la sécurité de l'immeuble après observation visuelle des éléments accessibles composant le bâti, et, le cas échéant, présente une liste d'interventions préconisés avec leurs degré d'urgence..

Une intervention, un devis ... n'hésitez pas à me consulter !

Les diagnostics techniques du " clos et couvert " sont rédigés après visite des lieux, indiquant tous les points vérifiés sur place et spécifie ceux pour lesquels une anomalie a été constatée, chaque rubrique faisant l'objet d'une description sommaire et de l'indication d'un constat de l'état des lieux.

    Les points de contrôle technique vérifiés sont les suivants :
  • Réseaux, étanchéité, ventilation, sanitaire, ascenseur, chaufferie, électricité, sécurité incendie, contrôle d'accès, parking, égout..
  • le clos : murs extérieurs et intérieurs, plancher, escalier, sous sol, fondations, fermetures, menuiseries extérieures...
  • le couvrant : charpente, poutrage, couverture et éléments annexes (zinguerie, descentes d'EP, regards...)

La copropriété : Le carnet d’entretien !

Une démarche d'entretien organisée passe inévitablement par la conservation de  l'historique des travaux et interventions d'entretien ou de réparation notables.

-  Le syndic a l’obligation d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble.
-  L’acquéreur ou le candidat acquéreur peut demander à en prendre connaissance auprès du vendeur.
-  Lorsque la copropriété se compose de plusieurs bâtiments, le carnet d'entretien comporte un chapitre par bâtiment.


Ses principaux objectifs

Le carnet d'entretien doit être l'outil d'une bonne gestion technique de l’immeuble, servir de guide et de support à la surveillance et au contrôle des divers composants de l'immeuble par la consignation systématique des différentes interventions, inspections et des contrôles effectués, autres que celles relevant des contrats d'entretien courants.

( Contrats d'entretien courantsqui doivent au demeurant faire l'objet de carnets de maintenance spécifiques)

Contenu  d'un  carnet  d'entretien 

  • l'adresse de l'immeuble concerné, l'identité du syndic en exercice,
  • les références des contrats d'assurance de l'immeuble ainsi que leurs dates d'échéance.
  • l'historique des travaux (ravalement, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur), l'année de réalisation ainsi que l'identité des entreprises intervenues,
  • la référence des contrats d'assurance dommage-ouvrage en cours,
  • le calendrier des interventions réalisées ou à faire réaliser sur un immeuble (diagnostics obligatoires, contrôles réglementaires, maintenance, remplacement de composants.),
  • Lorsque des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs existent, le carnet d'entretien mentionne leurs références et leurs échéances,
  • Lorsque des travaux ainsi que l'échéancier de leur réalisation ont été décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, le carnet d'entretien doit y faire référence,
  • L'assemblée générale peut également décider que le carnet d'entretien contiendra des informations complémentaires concernant l'immeuble telles que celles relatives à sa construction ou celles ayant trait aux études techniques réalisées.
    (Il peut s'agir d'un diagnostic partiel ou total du bâti ou de diagnostic amiante, plomb, termites...)

La copropriété : Certification de surface conforme & loi Carrez...

Il s'agit de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L'attestation de superficie conformément aux dispositions de la loi Carrez vise à déterminer de manière précise la superficie d’un (ou plusieurs) lot de copropriété faisant l’objet d’une transaction (vente).

Ce document n’a pas de limite de validité sauf en cas de modification de l’aménagement du local susceptible de modifier la surface du lot,(travaux de rénovation, l’ajout ou la suppression de cloisons, la pose d'isolation …etc).

L'obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles
(Attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale).

  • Une vente en copropriété impose au vendeur d’indiquer et de garantir dès le compromis de vente la surface privative exacte du lot dès lors qu’elle est au moins égale à 8 m² et ce indépendamment de leur statut d’occupation : habitation, commerce, bureau, commerces, entrepôt, etc… à l’exception cependant des lots à usage de caves, de garages ou d’emplacements de stationnement.
  • La superficie concernée est la surface privative telle qu'elle est définie par l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997, et non la surface habitable, celle des planchers, des locaux clos et couverts, hors ceux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres (pour la portion de gros œuvre relevant des parties communes).
  • En sont aussi exclus les terrasses et les balcons, même s’ils ont été transformés en loggias.
  • En revanche, les placards, s’ils partent du sol et ont une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, peuvent être inclus dans cette surface.

Une intervention, un devis ... n'hésitez pas à me consulter !

____________Contrôle____________Certification____________Surface____________
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction de la mission.

- Les mesurages sont effectués à l'aide d'un distancemètres laser et les certificats de surface sont rédigés conformément aux dispositions de la loi du 18 décembre 1996, du décret 97-532 du 23 mai 1997 et du décret du 21 mai 1979.

- Les calculs de surfaces sont réalisés en tenant compte de la forme réelle de chaque pièce et la superficie est calculée à partir d'une représentation géométrique du bien sous informatique à l'aide d'une application de conception architecturale assistée.

La copropriété : Votre règlement est-il conforme à la Loi ...

La vie en société évolue, et naturellement, celle des copropriétés aussi.

Il est apparu que les copropriétaires pouvaient être induits en erreur par la lecture du règlement de copropriété censé être conforme aux lois successives, d’une part, il subsiste souvent des clauses obsolètes ou illégales et parallèlement, aucune mention des diverses lois et décrets publiés depuis sa date de première réalisation.

L’harmonisation des règlements particulièrement anciens vient donc s'inscrire dans une logique de volonté de remise à niveau administrative et juridique afin de permettre aux copropriétaires de s’appuyer dans le futur, au travers du règlement, sur un meilleur outil de gestion adapté et actualisé, respectant les droits et obligations, la législation, ainsi que l’organisation générale et particulière de leur copropriété…

________Audit_____Règlement_____Conformité_____SRU_____Réalisation________
   Demande d'audit et de devis

Le texte de « l'article 49 » invite l’assemblée générale des copropriétaires de décider des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives (loi et le décret) survenues depuis son établissement à la majorité simple (article 24*) ainsi qu'au droit fixe d’enregistrement (~ 75 € )

- L’article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est désormais ainsi rédigée :

" L'assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. "
La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe".

* Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Règlement de copropriété : Adaptation, mise à jour ou refonte ?

L'adaptation
L'adaptation consiste à mettre en en conformité la partie "règlement" avec la législation en vigueur en supprimant les clauses contraires aux lois et décrets, en insérant celles qui lui font défaut sur le plan légal ainsi que les décisions d’assemblées générales prises dans le passé conformes à la législation
Plus le règlement est ancien, plus cette opération apparaît nécessaire voire indispensable pour des règlement antérieur à 1965 et fortement recommandé pour ceux posterieur à cette date

La mise à jour
La mise à jour ne concerne que "l'état descriptif de division " et se traduit par l'intégration de tout les modificatifs publiés depuis son origine (réunions, divisions, annexions de parties communes...) incluant grilles de repartition, descriptif par lot et plan ou croqui de ces derniers.

La refonte
On parle de refonte lorsqu'un nouveaux réglement, état descriptif de division compris, est établi en lieu et place du précédent.
Cette démarche s'avère particuliérement interésante pour tout règlement de copropriété dont l'adaptation et la mise à jour doivent s'envisager communément afin d'obtenir un document unique, complet et entièrement actualisé.

L’audit pour une mise en conformité du règlement dans les conditions fixées par l’article 49 :

la loi du 10 juillet 1965 modifiée et dans le décret du 17 mars 1967 modifié en dernier lieu par les décrets du 27 mai 2004 et du 14 mars 2005.

Son but :
- Supprimer les clauses contraires aux lois et décrets
- Insérer celles qui font défaut sur le fonctionnement légal de la copropriété
Insérer les conditions légales de fonctionnement de la copropriété qui sont d’ordre public (règles de convocation aux assemblées générales, désignation du syndic, du conseil syndical, vote des travaux,comptables ).


Le coût de l’Audit seul peut légalement être pris en charge par la copropriété en application des dispositions de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que :« (…)Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix. »
« Les honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d'administration. Ils sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de l'assemblée générale visée à l'article 22 du présent décret ».

Première étape : l'Assemblée Générale décide ou non de la mise en conformité du règlement de copropriété et mandate, le cas échéant, un prestataire afin de réaliser un Audit du règlement .

L’audit pour une mise en conformité ! - En fonction de la date du règlement initial et de celle(s) de ses modificatifs éventuels suivant une méthode d’analyse chronologique des textes ayant modifié la loi de 1965, un diagnostic est établi, listant les points à reprendre afin de rendre le règlement compatible avec les dispositions de la loi SRU

- Présentation du rapport mentionnant les adaptations et les améliorations envisageables permettant de décider de l'intérêt ou non d'entreprendre le travail proprement dit d'adaptation du règlement.

- Une fois ce diagnostic établi, représentant une large part de cette démarche d’adaptation, un devis pourra être émis en fonction de l’étendue de la tache nécessaire (absolument variable d’un règlement à un autre) afin de procéder à la finalisation de l’«Adaptation» correspondant à une complète réécriture du règlement de copropriété.

Deuxième étape : l'Assemblée Générale, comme précise l'article 49 de la loi, décide à la majorité prévue à l'article 24, de faire effectuer ou non les adaptations du règlement de la copropriété.

Deux situations !

- Si approbation, l'adaptation passe par la rédaction d’un nouveau règlement, n'incluant bien entendu aucune modification de l'état descriptif de division ni de répartition des charges n'ayant pas fait l'objet d'une publication après approbation de l'assemblé générale

- Si l'adaptation du règlement n'est pas poursuivie, le rapport d’Audit constituera pour l’ensemble des copropriétaires (hors futures modifications législatives) une solide base de référence mettant en évidence les clauses contraires à la législation actuelle et les clauses contractuelles qui s'imposent aux copropriétaires et au syndic au-delà des prescriptions légales ou réglementaires, parallèlement, cet « Audit » pourrait constituer la trame d’un « avenant » au règlement, qu’il faudra tout de même adapter de manière rédactionnelle afin de le faire publier.
Ces prestations n'incluent aucune modificationde l'état descriptif de division ni de répartition des charges d'origine
n'ayant pas fait l'objet d'une publication après approbation de l'assemblé générale .
Mise en conformité du règlement
Règlements de copropriété

Avant 1965

Après 1965

Audit du règlement
Rapport dactylographier

700 €
550 €

Audit  et  avenant
Version dactylographier

600 € + devis
450 € + devis

Audit  et  adaptation*
Inclut version dactylographier et numérique

550 € + devis
400 € + devis

Adaptation seule du reglement
Fourniture obligatoire d'un " Audit "
Inclut version dactylographier et numérique

Sur devis
Sur devis
* NB : - L’adaptation du règlement, prestation ‘Audit et adaptation’, comprend une réécriture complète du règlement incluant l'état descriptif de division et le tableau de répartition des charges du règlement de copropriété, ainsi que tout les modificatifs publiés depuis son origine, l’ensemble sur un support papier dactylographier et un support numérique.

Le respect des normes minimales de surface et d'habitabilité !

Un logement doit satisfaire aux normes de surface et d'habitabilité, respecter des normes dimensionnelles et comporter des équipements suffisants.(sanitaire, chauffage, électricité, gaz, etc…)
Le respect de ces critères font parties des conditions d'attribution d'aides (location ou accession) tel que APL et ALF, le 1%, prêts PAS ou Taux 0%.

Normes de surface ou de volume : art. R.111-2 (alinéa 2 et 3)

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Au moins une pièce principale, d'un minimum de 9 m² et de hauteur sous plafond d'au moins 2m20 (volume habitable au moins égal à 20m3)
 - Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement   (Dans les départements d'outre-mer cette condition n'est pas obligatoire).
 - Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
 - Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
 - Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
 - Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagée de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et munie d'une évacuation des eaux usées.
 - L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
 - Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Une intervention, un devis ... n'hésitez pas à me consulter !

_______Contrôle_______Mesurage_______Surface_______Conformité_______
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction de la mission.

Les prestations de cette rubrique concernent l'ensemble des divers contrôles et relevés nécésaires à la réalisation de chaque études, les mesurages sont effectués à l'aide d'un lasermètre et les certificats sont rédigés conformément aux dispositions définies par leur décret d'aplication respectif .


Habitabilité : Certificat d'habitabilité & Prêt à Taux 0%.

 L'acquisition d'un logement de plus de 20 ans à l'aide d'une avance de fonds remboursable de type prêt à 0%, prêt conventionné ou à l'accession sociale, implique l'établissement d'un certificat de d’habitabilité afin de vous assurez, ainsi qu'à l'organisme prêteur, que l'investissement répond aux normes de surface et d'habitabilité.

 Le contrôle de la conformité aux normes de surface et d'habitabilité s'effectue au cours d'une visite générale et aprés un mesurage du bien, un constat général de l'état des équipements est établit (électricité, gaz, aération, l'étanchéité, les parties communes, les canalisations, les dimensions, les ouvertures et ventilations, le coin cuisine, le gaz, l'électricité,l'équipement sanitaire et le chauffage).

 Ce rapport commenté, indique en conclusion l'état du logement, et si besoin, la liste et la nature des travaux de remise aux  normes d'habitabilité et de surface à réaliser obligatoirement.

 Cet état des lieux est conservé au dossier de prêt et si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l'octroi de  l'avance est subordonné à leur réalisation.


Une information, un devis ... n'hésitez pas à me consulter !

- Les mesurages sont effectués à l'aide d'un lasermètre et les certificats d'habitablité sont rédigés conformément aux dispositions définies par le décret 2005-69 du 31 janvier 2005 relatif aux prêts sans intérêts (PATZ) .

________________Mesurage________Conformité________Certificat_________________
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction de la mission.



Habitabilité : Certificat de décence & Location

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent !

La notion de logement décent a été définie par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 (art 187) qui a introduit cette notion dans les rapports locatifs ainsi qu'au code de la sécurité sociale, puisque la décence du logement devient une condition nécessaire du versement des allocations de logement (familiales et sociales).

Selon la loi, un logement décent ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
(Cette définition est valable pour tous les types de logements vide, meublés, de fonction, foyers etc…)

Tous locataires, y compris du parc conventionné (HLM inclus) entrant dans un logement est en droit de contester, sur la base de l'art 187 de la loi SRU et peut demander à vérifier si son logement répond bien aux critères de décence conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.


                                                Une information, un devis ... n'hésitez pas à me consulter !


- Les mesurages sont effectués à l'aide d'un lasermètre et les certificats de décence sont rédigés conformément aux dispositions définies par l'article 6 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. .

________________Mesurage________Conformité________Certificat_________________
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction de la mission.



Habitabilité : Etat des lieux & Location !

L'article 3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 impose de joindre au contrat de location un état des lieux.

Deux états des lieux !
- Le premier au début de la location (à la remise des clés ).
- Le second à la fin de la location, lorsque le logement est vide (au moment de la restitution des clés)

Cette description précise et commentée, constate l'état de conservation et d'entretien du logement, des sols aux plafonds, de toutes les pièces ainsi que les différents éléments sanitaires et d'équipements, à l'entrée des lieux comme à la sortie, cella permet de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire.

( placards, cheminées, nature & éléments de chauffage, revêtements muraux, huisseries, portes, fenêtres & serrureries, installations électriques, sanitaires, relevé des compteurs d’eau, de gaz, d’électricité et si cela est possible, fonctionnement des équipements )

Afin d'éviter d'éventuels litiges, les deux états des lieux sont établis avec soin, aussi précis l'un que l'autre, détaillés par écrit sur un formulaire adapté permettant de faire une comparaison rapide d'entrée et de sortie du locataire, signés, datés du propriétaire et du locataire (ou de leurs mandataires respectif) en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat.

Une information, un devis ... n'hésitez pas à me consulter !

- Les constats d'état des lieux sont effectués et rédigés conformément aux dispositions définies par l'article 3 alinéa 2 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

________________Constat________Location________Etat des lieux_________________
Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à toute intervention en fonction de la mission.




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Les diagnostics obligatoires à la vente



Préalablement à la vente d'un bien immobilier, la réglementation impose de réaliser plusieurs diagnostics techniques.

Surface habitable

La loi Carrez de 1996 oblige de mentionner, sur l'acte de vente, la surface habitable d'un logement en copriété (les maisons individuelles n'y sont pas tenues). La validité du certificat est permanente saus en cas de modification de surface. En cas d'erreur supérieur à 5%, la responsabilité du vendeur est engagée pendant un an. Le coût du métrage est proportionnel à la surface (environ 150€ pour un 80 m2).

Performance énergétique

Depuis le 1er novembre 2006, la vente de tout appartement ou maison doit s'accompagner d'un certificat de performance énergétique. Ce document indique la quantité d'énergie consommée pour le chauffage, l'eau chaude, voire la climatisation ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles

Risques naturels et technologiques

Depuis le 1er juin 2006, le vendeur doit fournir des informations concernant les risques naturels et technologiques. Sont concernés : maison, appartements ou terrain situé à l'intérieir d'un périmètre de prévention des risques naturels et technologiques, dans une zone sismique ou si le bien a fait l'objet depuis 1982 d'une indemnisation à la suite d'une catastrophe naturelle.

Amiante

Le diagnostic de l'amiante est exigé depuis 2002 pour tous les logements et les maisons dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il doit être établi pour les parties privatives et pour les parties communes dans les immeubles d'habitation et concerne aussi bien les flocages, calorifugeages, faux plafonds que les revêtements de sol, murs et les conduits (air, eau, etc...). Le diagnostic doit être effectué par un expert certifié et, depuis le 1er janvier 2003, une attestation de compétence délivrée par des organismes accrédités par les ministères de la Santé et du Logement est obligatoire. La validité du certificat est permanente.

Plomb

Le certificat de présence ou non de plomb est obligatoire pour les maisons et les immeubles construits avant le 1er janvier 1948 et situés dans une zone désignées à risque par arrêté préfectoral. Le certificat est valable un an et le diagnostic coûte entre 150 et 300€ selon son importance. Sans ce document, l'acheteur peut invoquer le vice caché et faire annuler la vente.

Termites

La loi du 18 juin 1999, le décret du 3 juillet 2000 et l'arrêté du 10 août 2000 obligent tout habitant ou occupant d'un bien immobilier bâti ou non bâti de déclarer en mairie la présence de termites dès qu'il en a connaissance. Ainsi, le préfet classe les zones contaminées ou susceptibles de l'être. En cas de transaction, un état parasitaire doit être annexé à l'acte de vente. A défaut, la vente ne sera pas nulle, mais, si termites il y a, le vendeur sera tenu responsable. Le diagnostic est valable trois mois et coûte entre 90 et 220€.

Gaz

Un diagnostic sur l'état de l'installation de gaz (art. 17 de la loi du 3/1/03) sera bientôt nécessaire. Un décret à paraître précisera la date d'entrée en vigueur et les modalités d'application de cette nouvelle obligation

Assainissement non collectif

Chaque commune doit exercer un contrôle technique de l'ensemble des installations d'assainissement non collectif situées sur son territoire depuis le 1er janvier 2006. Et demander des travaux de remise aux normes ! Sachant que le coût d'une installation est d'environ 8 000€ pour une maison abritant 8 personnes, il est utile de demander un diagnostic pour un logement doté d'une fosse septique. Cette démarche sera rendue obligatoire à partir du 31 décembre 2009.

Pour la délivrance de ce document, nous dépendons des délais de carence de l’administration qui s’échelonnent entre 7...

 

Extrait de Plan Cadastral

Nos délais
Pour la délivrance de ce document, nous dépendons des délais de carence de l’administration qui s’échelonnent entre 7 et 21 jours.

Notre tarif : 45,00 € TTC

FICHE D’IMMEUBLE Vos obligationsDevis

Pour la délivrance de ce document, nous dépendons des délais de carence de l’administration qui s’échelonnent entre 7...

L’Etat des Risques Naturels et Technologiques est une formalité juridique et administrative obligatoire tant en cas ...

Etat des Risques Naturels et Technologiques (RNT)

L’Etat des Risques Naturels et Technologiques est une formalité juridique et administrative obligatoire tant en cas de vente que de location d’un bien immobilier (bâti ou non) visant à déterminer les risques auxquels peut être exposé ce bien compte tenu de sa localisation géographique : inondations, carrières, usines à risques, etc… Le document a une validité de six mois suivant sa date d’émission. Le document peut-être effectué par le propriétaire lui-même en s’adressant directement aux différentes administrations concernées afin de réunir les pièces nécessaires : préfecture, mairie, DDE, etc…
Important : Ce document est offert gratuitement (valeur : 30,00 € TTC) par notre cabinet pour toute commande de packs (au moins deux missions de diagnostics immobiliers simultanées).

Nos engagements, vos garanties

 - Pour d'évidentes raisons d'indépendance, nous ne rémunérons pas nos prescripteurs.
- Notre activité d’Etat des Risques Naturels et Technologiques est couverte par notre garantie professionnelle et financière.
- Nous sommes à jour de cotisation.

  Nos délais

Nous vous garantissons une délivrance du document sous 2 heures dès réception de votre commande, du lundi au vendredi.

 En savoir plus

- L’Agence Nationale d’Information sur le Logement (ANIL) a édité un guide pratique relatif à l’ensemble des obligations applicables en cas de vente d’un bien immobilier. Pour le consulter au format pdf : cliquez-ici

Textes de référence

L’Etat des Risques Naturels et Technologiques est encadré par les textes suivants :
- Articles L. 125-5 et R. 125-23 à R. 125-27 du Code de l’Environnement
- Arrêté du 13 octobre 2005

Pour retrouver les textes ci-dessus en version intégrale, vous pouvez utiliser l’un des outils de recherche ci-dessous :
www.legifrance.gouv.fr et/ou www.journal-officiel.gouv.fr 

Disposer d’un état réel de son patrimoine immobilier et de sa configuration sur un support informatique compatible ...

Numérisation et mise à jour de patrimoine immobilier

Disposer d’un état réel de son patrimoine immobilier et de sa configuration sur un support informatique compatible et exploitable par l’ensemble des utilisateurs. C’est ce que permet une mission de numérisation réalisée à partir de relevés effectués in situ. Qu’il s’agisse d’une vaste campagne ou d’une demande ponctuelle, nous vous livrons des plans précis à l’échelle 1/100ème restituant fidèlement la configuration de votre patrimoine.

Nos engagements, vos garanties.
Pour répondre aux attentes des gestionnaires de patrimoine les plus exigeants, nos engagements portent à la fois sur la qualité du service (déroulement de la mission, suivi, modalités d’intervention, accès aux documents …) et sur le plan technique pour lequel nous garantissons la rigueur qui a fait notre réputation ce qui signifie que :

- Les mesurages sont réalisés exclusivement par des géomètres-topographes, salariés de notre établissement et justifiant d’une expérience professionnelle d’au moins trois ans.
- Les mesurages sont effectués à l'aide de distancemètres lasers de type Disto de chez LEICA qui font l’objet de contrôles réguliers et d’étalonnages le cas échéant.
- Les plans sont disponibles sous différents formats numériques (dont Autocad) pouvant être exploités par tous types d’utilisateurs.
- Notre activité de mesurage et d’établissement de plans est couverte par notre garantie professionnelle et financière.
 - Nous sommes à jour de cotisation.

Nos délais

 Nous consulter !

En savoir plus - Le Ministère du logement a rédigé une fiche pratique sur le sujet consultable à l’adresse suivante : cliquez-ici 
Textes de référence

Le diagnostic technique du clos et couvert avant mise en copropriété d’un immeuble de plus de 15 ans (parties communes) est encadré par les textes suivants :
- Loi du 13 décembre 2000
Pour retrouver les textes ci-dessus en version intégrale, vous pouvez utiliser l’un des outils de recherche ci-dessous : www.legifrance.gouv.fr et/ou www.journal-officiel.gouv.fr 

Selon la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) dans son article 187, le bailleur d’un logement loué nu ou meublé à titre de résidence principale est tenu de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Cette obligation concerne les locations en cours ou à venir.

Depuis le 1er juin 2006, pour toutes locations (vides, meublées, saisonnières, commerciales), le propriétaire doit également annexer au contrat, un ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES (E.R.N.T.) et depuis le 1er juillet 2007, un DIAGNOSTIC DE PERFORMENCE ENERGETIQUE (D.P.E.), qui a pour objectif de caractériser la performance énergétique du bien et ses émissions de gaz à effet de serre.


ATTESTATION DE LOGEMENT DÉCENT
NOTRE FORFAIT TOUT COMPRIS
(maison ou appartement)

160,00 € T.T.C.

DEPLACEMENT COMPRIS ( et )

___________


ATTESTATION DE LOGEMENT DÉCENT + D.P.E.
NOTRE FORFAIT TOUT COMPRIS
(maison ou appartement)

250,00 € T.T.C.

DEPLACEMENT COMPRIS ( et )

___________


ATTESTATION DE LOGEMENT DÉCENT + D.P.E. + E.R.N.T.
NOTRE FORFAIT TOUT COMPRIS
(maison ou appartement)

300,00 € T.T.C.

DEPLACEMENT COMPRIS ( et )

___________


Si le logement ne répond pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité. A défaut d’accord entre les deux parties, c’est le juge qui détermine la nature des travaux et les délais d’exécution. A défaut de réaliser les travaux dans les délais convenus, le juge peut réduire le montant du loyer.

Les aides personnelles au logement ne peuvent pas être attribuées lorsque le logement habité ne répond pas aux normes de décence. Les CAF ou les CMSA sont habilités à faire vérifier sur place si le logement satisfait aux exigences de décence.

QUE DIT LA LOI ?
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Détails et explications en suivant les onglets

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1   Mise en copropriété d'une ferme, d'une villa, d'un hôtel ...





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Un devis forfaitaire T.T.C. déplacement compris sera établi préalablement à   toute intervention en fonction de l'importance de la mission.

- A PARTIR DE : 0,00 € T.T.C.DEPLACEMENT COMPRIS (Ariége et Haute-Garonne)

- A PARTIR DE : 0,00 € T.T.C.DEPLACEMENT COMPRIS (Ariége et Haute-Garonne)

  Détails et choix de la prestation içi!

En savoir plus

- Le Petit Guide de la Loi Carrez au format pdf : (voir pdf en pièce jointe)
- L’Agence Nationale d’Information sur le Logement (ANIL) a édité un guide pratique relatif à l’ensemble des obligations applicables en cas de vente d’un bien immobilier. Pour le consulter au format pdf : 
cliquez-ici
- ’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) a rédigé une fiche pratique concernant la présence d’amiante dans les bâtiments. Pour consulter la fiche pratique de l’ANAH au format pdf : cliquez-ici
Dans certains cas, l’ANAH peut attribuer des subventions pour la réalisation de travaux visant à désamianter tout ou partie d’un local. Vous pouvez contacter directement l’ANAH via son site Internet : www.anah.fr 

Textes de référenceLa certification de surface « Loi carrez » est encadrée par les textes suivants :

- Loi N°96-1107 du 18 décembre 1996
- Décret N°97-532 du 23 mai 1997
Pour retrouver les textes ci-dessus en version intégrale, vous pouvez utiliser l’un des outils de recherche ci-dessous :
     Legifrance : www.legifrance.gouv.fr
     Journaux Officiels : www.journal-officiel.gouv.fr
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